청년안심주택 2차 공공임대 581세대, 순위·가점과 임대료 구조 비교

공고문 단지표에서 먼저 눈에 걸리는 칸은 전용면적이 아니라 공급 호수입니다. 거기에 1이나 2가 적혀 있으면 그때부터 계산이 달라집니다. 선순위에서 마감되면 후순위까지 내려올 물량이 남지 않으니까요.

SH 서울주택도시개발공사가 2026년 7월 31일 공고한 2026년 2차 서울시 청년안심주택(공공임대)은 581세대입니다. 인터넷 청약 접수는 8월 11일 오전 10시부터 8월 13일 오후 5시까지, 당첨자 발표는 12월 11일 예정입니다.

이 글이 보는 것은 요건 목록보다 그 요건이 결과를 만드는 순서입니다.

이 글을 통해 알 수 있는 점

신규 349세대와 재공급 232세대의 조건 차이, 등기 상태가 만드는 대출 변수
순위 → 가점 총점 → 항목별 우선순위 → 무작위 추첨으로 이어지는 선정 순서
청년과 신혼부부의 가점 항목이 비대칭인 이유
시중시세 30~70%로 갈리는 임대조건과 가구원수별 소득 기준 금액
분양전환이 없는 구조에서 이 청약을 놓을 자리

청년안심주택 2차 581세대, 신규와 재공급은 살게 될 조건이 다릅니다

신규 349세대는 세 단지에서 나옵니다. 동작구 사당동 스타팰리스 이수 41세대, 중랑구 묵동 에이트플레이스 243세대, 서초구 양재동 호반써밋 양재 65세대. 재공급 232세대는 관악·동작·노원·강동·영등포·광진 등 여러 자치구에 단지당 1실에서 24실까지 흩어져 있습니다. 서울시 사업이라 대상 단지는 모두 서울입니다.

구분	신규공급 349세대	재공급 232세대
주택 상태	최초 입주	이전 입주자가 쓰던 도배·빌트인 그대로
하자 대응	정상 처리	심각한 훼손·기능상 문제 외 수리요청 불가
등기	진행 중일 수 있음	완료
대출	등기 진행 중이면 일부 금융기관 불가 가능	해당 리스크 없음
단지명	준공 시 변경 가능	확정

재공급의 약점은 눈에 보이고 강점은 서류에 있습니다. 신규 단지는 사용승인일부터 등기 완료까지 1~4개월이 걸릴 수 있고, 그 사이 일부 금융기관에서 대출이 불가할 수 있다고 공고문이 명시합니다.

단계	일정
인터넷 청약접수	8월 11일 10:00 ~ 8월 13일 17:00
서류심사대상자 발표	8월 21일 16:00 이후
서류 제출(등기우편)	8월 31일 ~ 9월 2일
소득·자산 소명	2026년 11월 중
당첨자 발표	2026년 12월 11일 예정
계약 체결	2027년 1월 4일 ~ 6일
입주 예정	2027년 2월 1일 ~ 3월 2일

접수는 인터넷으로만 받고 서류는 등기우편으로만 받습니다(9월 2일 소인까지). 두 창구의 방향이 반대라 일정을 따로 잡아두는 편이 안전합니다. 문의는 SH 콜센터 1600-3456입니다.

그렇다면 당락은 어느 지점에서 갈릴까요.

순위·가점·추첨, 물량이 곧 확률이 되는 지점

선정은 순위, 가점 총점, 가점 항목별 우선순위, 전산 무작위 추첨 순으로 걸러집니다. 서류심사대상자는 신청순위 순서대로 3배수 내외를 뽑습니다.

순위가 맨 앞에 있어서 물량은 곧바로 확률이 됩니다. 후순위는 선순위가 채우고 남은 잔여로 경쟁하니, 단지당 1~2실만 나오는 재공급은 후순위까지 내려오지 않는 경우가 생깁니다. 단지를 좁힐 때 공급 호수를 전용면적보다 먼저 봐야 하는 이유입니다. 물량이 남는 단지는 대체로 통근·입지가 불리한 쪽이라 확률과 생활여건이 반대로 움직이는 구간도 있습니다.

가점 구조는 계층에 따라 비대칭입니다. 청년에게는 청약저축 납입인정회차 항목이 있어 24회 이상이면 3점을 받습니다. 신혼부부 가점표에는 청약통장 항목이 아예 없습니다. 자녀 수(최대 4점), 수급 자격(최대 3점), 서울시 연속 거주기간(5년 이상 3점), 장애인 등록 2점이 전부라, 자녀도 수급 자격도 없는 신혼부부가 쥘 수 있는 가점은 서울시 연속 거주기간 최대 3점 하나로 좁혀집니다.

가점은 순위 선택과 별개로 신청서에 따로 입력해야 인정됩니다. 1순위 수급자로 신청해도 가점란을 체크하지 않으면 0점 처리입니다. 회차는 순위확인서상 납입인정회차 기준이라 통장에 찍힌 숫자와 다를 수 있고, 청약통장은 공고일 현재 본인 명의만 유효합니다.

당첨 뒤에도 선택권은 좁습니다. 동·호수는 층·향 구분 없이 전산 추첨으로 정해지고 변경도 교환도 안 됩니다. 정면 당첨에서 밀려도 예비입주자 유효기간이 발표일부터 12개월이라 미계약·계약취소가 나오면 순번이 돌아올 여지는 남습니다.

임대료는 시중시세 30~70%, 소득 구간 하나가 절반을 가릅니다

구분	임대료 수준	청년	신혼부부
A	시중시세 30%	1순위	소득 50% 이내·수급계층
B	시중시세 50%	2·3순위	소득 70% 이내(맞벌이 90% 이하)
C	시중시세 60%	—	소득 80% 이내·수급계층 (Ⅱ 한정)
D	시중시세 70%	—	소득 130% 이내(맞벌이 200% 이하) (Ⅱ 한정)

기준은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득입니다. 공고문 금액표에는 1인가구 20%p, 2인가구 10%p 가산이 이미 반영돼 있어 100% 금액에 0.7을 곱하는 단순 비례계산과 값이 맞지 않습니다. 표의 금액을 그대로 대입해야 합니다.

청년	1인가구	2인가구	3인가구
50% 이하	2,669,354원	3,519,762원	4,084,215원
100% 이하	4,576,036원	6,452,897원	8,168,429원

신혼부부	기준	2인	3인	4인	5인	임대조건
Ⅰ	50% 이하	3,519,762	4,084,215	4,401,101	4,663,493	시세 30%
Ⅰ	70% 이하	4,693,016	5,717,900	6,161,541	6,528,890	시세 50%
Ⅰ	90%(맞벌이)	5,866,270	7,351,586	7,921,982	8,394,287	시세 50%
Ⅱ	80% 이하	5,279,643	6,534,743	7,041,762	7,461,588	시세 60%
Ⅱ	130% 이하	8,212,778	10,618,958	11,442,863	12,125,081	시세 70%
Ⅱ	200%(맞벌이)	12,319,167	16,336,858	17,604,404	18,653,970	시세 70%

신혼부부Ⅰ에서 70% 이하와 90% 이하는 임대조건 칸이 같습니다. 둘 다 시중시세 50%입니다. 실질적인 갈림길은 50% 이하냐 아니냐 하나뿐이고, 이 경계가 임대료를 거의 절반으로 나눕니다.

Ⅰ과 Ⅱ의 관계는 직관과 반대로 읽힙니다. 소득 상한이 높은 Ⅱ가 나아 보이지만, 임대료는 Ⅰ이 시중시세 30~50%로 싸고 최대 거주기간도 20년(재계약 최대 9회)으로 두 배 깁니다. Ⅱ는 시중시세 60~70%에 무자녀 10년·유자녀 14년(재계약 최대 6회)입니다. Ⅱ는 소득이 Ⅰ의 상한을 넘을 때 가는 구간이고, 어느 쪽에 넣을지는 신청자가 고르지 못합니다. 단지·유형별로 신청자격이 지정돼 있습니다.

계약 후에는 보증금과 월임대료를 서로 옮길 수 있습니다. 보증금을 월세로 돌릴 때는 보증금의 50%까지 전환이율 2.5%, 월세를 보증금으로 돌릴 때는 월임대료의 50%까지 6%가 적용됩니다. 이율이 방향마다 달라 월세를 보증금으로 돌리는 쪽이 유리하게 짜여 있습니다. 100만원 단위로 신청하고, 한 번 전환하면 1년 안에는 재신청이 안 됩니다.

자금에도 구간이 나뉩니다. 계약금 20%는 2027년 1월 4일부터 6일 사이에 내야 하는 현금 구간이고, 잔금 80%가 전세자금대출을 활용하는 구간입니다. 정책자금의 금리·한도·소득요건은 수시로 바뀌므로 기금e든든이나 취급은행에서 확인해야 합니다. 관리비는 공고문에 금액이 실려 있지 않습니다. 민간사업자가 책정하고 다소 높게 산정될 수 있다는 안내만 붙어 있어, 월 실부담은 따로 확인해야 숫자가 맞습니다.

[에디터 시각] 20년을 살아도 등기부에 이름은 남지 않습니다

청년안심주택 공공임대는 분양전환이 되지 않습니다. 신혼부부Ⅰ 자격으로 최대 20년을 거주해도 소유권은 끝까지 공사에 남습니다. 이 사업을 내집마련의 대체재로 놓는 순간 판단이 어긋납니다. 제자리는 주거비를 시중시세의 30~50% 수준으로 눌러두고 그 차액을 다른 자산으로 옮기는 징검다리 쪽입니다. 그래서 계산의 출발점은 당첨 확률이 아니라 월 절감액입니다.

문턱은 여러 개지만 결과를 실제로 가르는 경계는 몇 개 되지 않습니다. 신혼부부Ⅰ은 소득 50% 선 하나가 임대료를 절반 가까이 나눕니다. 청년은 2순위와 3순위 사이가 그렇습니다. 두 순위 모두 소득 기준은 100% 이하로 같은데 총자산 한도는 2순위 3억 4,500만원, 3순위 2억 5,100만원입니다. 부모의 소득과 자산이 기준 안에 들어오는 가정이라면 2순위로 넣는 쪽이 자산 문턱이 9,400만원만큼 느슨합니다. 신혼부부Ⅰ의 총자산 한도는 3억 4,500만원, Ⅱ는 3억 6,200만원이고 자동차가액 4,542만원 이하는 네 계층 공통입니다.

경계는 입주 뒤에도 작동합니다. 소득이 기준을 넘으면 임대료에 할증이 붙습니다. 신혼부부Ⅰ은 최초 갱신 때 10~40%, 2회차 이상은 20~80% 범위입니다. 신혼부부Ⅱ는 자산 기준을 넘으면 재계약 자체가 안 됩니다. 당첨은 종착점이 아니라 2년마다 다시 판정받는 자리라는 뜻입니다.